Adjudica2: qué sucede cuando un piso embargado por el banco sale a subasta (2ª parte)

En el anterior post, hablábamos de lo que uno puede hacer para evitar que su piso salga a subasta por impago de la hipoteca. Resumimos brevemente las opciones:

· La primera y más evidente es tener los pagos al día, o al menos no deber más de dos cuotas.

· Repartir las cuotas impagadas entre las restantes. En los comentarios se apuntó que uno puede aplazar hasta dos cuotas al año en cinco años.

· Negociar un período de carencia en el que sólo se paguen intereses, aunque esto sólo posterga el problema. Se puede pactar una carencia total, pero esta solución es peor.

· Puede usted también ponerse al día de los pagos pendientes. Es lo más difícil, pero también lo más recomendable.

A partir de aquí, trataremos de lo que sucede cuando lo indeseado se hace realidad, es decir, que el banco decida ejecutar la hipoteca y el piso salga a subasta. Este procedimiento está fuertemente regulado: el artículo 666 dela Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los bienes saldrán a subasta con el valor especificado en el artículo 637 de la misma Ley, y que no es otro que aquel que acordasen las partes antes o durante la ejecución.

Dicho en plata: el valor de tasación.

¿Y qué supuestos de oferta podemos encontrar? Veamos un resumen:

1. Se produce una puja por al menos el 70% del valor de salida; se le adjudicará la propiedad. Si es la entidad bancaria la que hiciese tal oferta, se le adjudicará previa liquidación de intereses y costas.

2. La oferta la hace un particular o empresa, pero no ofrece garantías adecuadas. El banco tiene un plazo de veinte días para igualar la oferta y quedarse con el bien. En caso de no hacerlo, se adjudicará al ofertante anterior.

(en uno y otro caso, si quien hace la mejor oferta no es el banco, deberá subrogarse a las condiciones que éste hubiese establecido en el crédito hipotecario)

3. El más común de todos: que nadie puje por la vivienda. El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice lo siguiente: Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. Según el artículo 654 de esta misma ley, El precio del remate se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución.

¿En qué se traduce lo que acabo de explicar? Si el piso estaba tasado en 250.000 euros y nadie puja en la subasta por él, el banco puede quedárselo por 150.000. Y quedarán 100.000 por devolver. Si hemos amortizado 15.000 euros, tendremos una deuda con el banco de 85.000. Es decir, no estamos en paz con ellos.

Ya es triste perder tu casa, pero lo es más aún que no sea el final.

Por regla general, las familias que se ven abocadas a esta situación compraron viviendas entre los años 2005 y 2007, es decir, más que sobrevaloradas. Muy probablemente, los bancos tenían delante tasaciones que, oh casualidad, cubrían la totalidad de los gastos de la compra. Y muy probablemente esas mismas viviendas hayan perdido desde entonces un 20, un 30 y hasta un 40% de su valor, cuando no más.

¿Cuál es el problema? El valor que se toma como referencia: la tasación original. Y ya he comentado que pérdidas de valor de entre un 20 y un 40% son habituales en viviendas que se compraron hace cinco, seis o siete años. Así, podemos encontrarnos con que una vivienda por la que se pactase un precio de venta de 250.000 euros estuviese valorada en 320.000, o incluso más. Claro, cuando a usted le quitan su vivienda, no le pedirán los 250.000, sino lo que le hayan prestado, que seguramente serán los 320.000 que hemos dicho. Y lo más triste es que todo es legal. Que no necesariamente justo.

La pregunta que surge inmediatamente es la siguiente: ¿por qué no se puede entregar el piso al banco como pago de la deuda?

La respuesta, en el siguiente post.

 

SIMÓN CASAS

Fundador del sitio web Kenaria, donde comparte su experiencia como escritor y ayuda a otras personas a dar forma a sus historias. Su último libro, co-escrito con el coach financiero Israel Pardo, se titula “Gana el juego del dinero”.

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37 Responses

  1. rubensaf4 dice:

    La primera vez que me encuentro con un artilculo sobre este tema que es claro, conciso y directo al grano.

    Chapeau

  2. Raúl dice:

    Esperamos la siguiente entrega, muy bien , muy claro.

  3. m dice:

    Yo no he entendido muy bien si se queda con la vivienda un tercero que no es el banco en cuanto a que se “subroga con la hipoteca”. En definitiva mi pregunta es la siguiente: si la puja del tercero es por el 70%, que más tiene que asumir para quedarse con el bien? ¿toda la deuda pendiente con el banco? ¿en este caso quien se va a quedar con un vivienda que no sea el banco?, ¿Quien va a pagar más del 60% por la vivienda?

    • westroom dice:

      La ley establece en ese caso que el comprador ha de serlo en las mismas condiciones de hipoteca: plazos, tipo impositivo, diferencial con el Euribor… El precio es el que se pacte, son cosas distintas. Reconozco que tal y como está redactada, la ley es confusa.
      Sobre tu otra pregunta, es evidente que hay pocas personas que quieran pagar más de un 60% del valor de una vivienda comprada en estos últimos siete años, porque han perdido buena parte del valor inicial y porque son productos de calidad media baja qie ahora mismo tienen poca salida.
      Además, las subastas son muy poco conocidas fuera del sector. Todo ello explica por qué no suele haber pujas.
      Espero haber aclarado tus dudas.

  4. Quizás te falte incidir un poco más en el tema y profundizar en la situación de las cargas no sólo bancarias … pues van cobrando unos detrás de otros y ya la posición bancaria pasaría a ser como la de los demás … ¿no? saludos muy bien expuesto

    • westroom dice:

      Agradezco tu punto de vista. Son cuestiones muy complejas, y quizá excedían el espacio de este post. Pero me comprometo a hacer una tercera parte sobre ello en breve.

  5. francisco parra mestre dice:

    ok,me ha gustado mucho el artículo.Claro,conciso y directo.Sigue por ese camino en sucesivas entregas.

  6. goose dice:

    Quizás el consejo mas sabio que me han dado es : no pidas dinero a los bancos ( mi abuelo )… Me queda claro que, si tienes problemas económicos, en lugar de retrasar una cuota es mejor preverlos y amortizar, aunque sea poco a poco….
    Felicidades, buenos artículos, para cuando la 3ª entrega?

  7. yoli dice:

    Mi casa a salido a subasta en mayo y creo que no la ha querido nadie la vivienda es a medias con otra persona que no se nada de el jamás pagó una cuota de la hipoteca y ahora al hacer la declaración de la.renta me imputan el100% de la vivienda a mi ¿como puedo saber más de la subasta yendo aL.juzgado a preguntar? Es bueno ir y preguntar? ¿Puedo reclamar a la.otra persona todo lo.que yo he pagado? Como puedo hacer para que también se haga responsable de la.deuda?

    • westroom dice:

      Hola, yoli. Lo primero que hay que saber es si esta otra persona figura como comprador/a en la escritura de compraventa firmada en su día. Si es así, debería haber sido citada también en la causa.
      Por supuesto, la mejor manera de saber todos los detalles de tu caso es yendo al juzgado que gestionó la subasta; allí te dirán, entre otras cosas, si a esta otra persona se la ha citado.
      Mi recomendación es que pongas el asunto en manos de un abogado experto en derecho inmobiliario, porque entiendo que, si existe otro comprador y figura como tal en la escritura, debería correr con la parte proporcional de todos los gastos (y de la deuda que haya podido quedar pendiente).
      Mucha suerte.

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  9. mariangeles dice:

    Los bancos son todos unos estafadores,unos ladrones que juegan con la sensivilidad de las personas,se cren k cuando pedimos un dinero nos estan haciendo un favor y lo k estan es presionando y kitandonos hasta el aliento muy buenas palabras y nada…………tienen mucha cara y muy poco verguenza

  10. mariangeles dice:

    Quisiera que me horientaran,,mi piso salio en subasta ,pero no hubo postor ,,se lo kedara el banco y por cuanto? Salio en subasta en 74000eur ,,,me avisaran atra vez de carta cuando tengo que dejar la vivienda o cual es el prosedimiento ,gracias…un saludo

    • westroom dice:

      Hola.
      El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice lo siguiente: Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. Según el artículo 654 de esta misma ley, El precio del remate se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución.
      En cuanto al procedimiento, entiendo que el juzgado le notificará la fecha en la que se ha de cumplir el resto del procedimiento. Si tiene cualquier duda o necesita ayuda, le recomiendo que contacte con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Ellos están acostumbrados a tratar este tipo de problemas y pueden darle un buen asesoramiento.
      Mucha suerte.

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  12. kyc dice:

    estoy interesada en un casa que el banco ya a embargado, me han dicho que ya han ido dos veces a ver la casa y a decirle al dueño que la desaloje,cuanto tardara en banco en ponerla a la venta??

    • westroom dice:

      Es difícil de decir. Lo normal es que no se haga hasta que la vivienda quede vacía.
      Le recomiendo que se informe en la entidad bancaria de cómo está el proceso; seguramente hay fijada una fecha para ello. Si conoce el número de expediente, puede consultarlo en el juzgado correspondiente.

  13. yake dice:

    hola vivo d alquiler en un piso la dueña hace un año a dejado d pagar la hipoteca yo sigo pagandole a ella el alquiler,pero no se si el piso a salido a subasta y ella ya no es la dueña no se que hacer,si alguein me pudiera ayudar

    • westroom dice:

      Hola, yake. He investigado sobre su situación y lo que dice la ley es que, si el contrato está en vigor y el inquilino está al corriente de pago, no tiene por qué temer un desahucio.
      La única variación es que Hacienda, o el nuevo propietario, se pondrá en contacto con usted para facilitarle un nuevo número de cuenta donde pagar el alquiler. Pero no se modifican las condiciones del contrato, así que no tiene por qué preocuparse.

      • yake dice:

        hola westroom ,gracias por tu contestación,es que la propietaria se a ido del país y se a desentendido d todo,no tienes asegurado el piso no paga contribución nada d nada y no me va avisar d la situación del piso ,y ya me a cambiado 3 veces el numero d cuenta donde quiere que le ingrese el dinero,sigo pagandole pero m gustaría saber cuanto tiempo suelen tardar estas situaciones

        • westroom dice:

          Hola, yake. El tiempo que puede durar esto es bastante indeterminado. Yo iría al ayuntamiento a preguntar si ellos saben algo sobre esta vivienda.
          Si no obtuviese respuesta, lo siguiente es ir a la delegación más cercana a Hacienda.
          Y si tuviese algún dato sobre la entidad con la que el propietario ha suscrito esa hipoteca impagada, mejor que mejor.
          En cualquiera de los tres casos, iría siempre con el contrato de alquiler y los documentos que acrediten que estoy al corriente de pago, para que quede bien claro.

  14. yake dice:

    muchas gracias ,es que son miles d dudas .gracias gracias jeje dejo tu pagina en marcadores me a sido d mucho provecho

    • yake dice:

      hola westroom ,quería preguntarte algo l propietaria del piso donde vivo que como t comente antes a dejado d pagar la hipoteca sin avisarme ni nada ella se fue del país y se a desentendido d todo ,bueno yo alquile el piso a través d una inmobiliaria el cual en el contrato refleja un numero d cuenta la propietaria a conseguido mi numero fijo d casa y me a cambiado el numero d cuenta,yo pienso que es que el otro debe estar embargado,mi pregunta es estoy obligada a cambiar el numero d cuenta o puedo seguir ingresando en la cuenta que refleja mi contrato?
      ademas tengo conocimiento que el numero que me dio es d su hermana no d ella
      t agradezco d antemano la ayuda

      • westroom dice:

        Buenos días, yake.
        Lo que deberías hacer es averiguar quién ha embargado el piso. Si fuese Hacienda, les deberías pagar a ellos.
        Mi consejo es que vayas a Hacienda o a tu ayuntamiento y te enteres de esto, porque además no me huele muy bien que el número de cuenta no sea de la anterior propietaria. Parece como si quisiese esconderse.
        Haz esa pesquisa y con lo que sepas seguimos hablando. Un saludo.

  15. yake dice:

    hola fui al ayuntamiento alli no me dieron ninguna información ,fui al registro d la propiedad y me dieron un papel dond dice que ella tiene dos hipotecas sobre el piso,fui al banco del cual puede sacar mejor información ,la cual me a dejado bastante triste,me dieron la información d que ella no paga la hipoteca desd agosto 2012,mi contrato es desd 19/10/2012 ,en el banco no tiene ninguna comunicación con ella desd esas fechas ,ahora en que situación me encuentro yo mi contrato ya no tiene nivel legal ninguno?encima ella me llama diciéndome que si no le pago a la cuenta que ella quiere que me salga del piso en el banco me dijeron que si no estaba firmado por ella no ingresara en ninguna cuenta ,yo nunca e dejado d pagar ni me retraso pueden sacarme?encima tengo 3 niños menores no se que hacer porfi a ver si m das algún norte antes d que naufrague,gracias

    • westroom dice:

      Es tremendo lo que me cuentas. Pero, ¿no te han explicado en el banco si han emprendido acciones legales contra esta persona? Me cuesta creerlo.
      Es muy importante que averigües esto. Si les presentas el contrato de alquiler, no pueden negarse a informarte.
      Si el piso está en proceso de ejecución hipotecaria, te dirán qué juzgado lo lleva. Entonces es cuestión de ir allí y explicarles tu caso para que te indiquen lo que tienes que hacer.
      Si en el banco no te facilitan esa información, o si no han hecho nada al respecto (cosa que me extraña muchísimo), mi consejo es que te pongas en manos de un abogado. Cuesta dinero, pero será la mejor manera de que no pagues tú los platos rotos.

      Si tienes más dudas, házmelas saber y te ayudaré en todo lo que pueda. Un saludo.

    • westroom dice:

      En cuanto a la validez del contrato, si tú cumples con lo estipulado tienes la ley de tu parte.

  16. Hola Yake, verás. Estas en tierra de nadie. Me explicaré:

    1.- Has firmado un contrato de alquiler con una persona que es morosa de un banco y que acabará perdiendo el piso, pero … legalmente ella es la propietaria registral de la vivienda y por lo tanto legal.

    2.- El banco, es el que por decirlo de alguna manera, tiene la reserva de “dominio” del piso porque la venta “efectiva”, si ya se que los abogados te dirán que la venta es el contrato de compra venta, pero la VENTA EFECTIVA se producirá cuando ella pague el último recibo de su santa hipoteca. ¿Podría cambiar de banco? Si estuviese financieramente sana si, pero como no lo está … con el banco que se ha casado … SE QUEDA HASTA QUE PIERDA EL PISO

    3.- Peeero, ¿Qué problema tiene el banco? Pues que no cobra de la inquilina y oficialmente NO TE PUEDE COBRAR A ti como nuevo casero porque legalmente la Compra venta inicial sigue en vigor y ella como propietaria legal y hasta que no se produzca la subasta y posterior adjudicación de la vivienda no se conocerá quien es el nuevo dueño, ya sea el banco o un tercero.

    Todo esto ya lo sabes por lo tanto, ¿soluciones?

    a) ¿Por qué quieres seguir en ese piso? ¿No te compensaría no complicarte la vida y marcharte a otro? Asume que el aval que le hayas dado no lo verás jamás salvo que (aquí empalmaremos con la fase 2) puedas tu reclamárselo judicialmente y anotándolo como embargo sobre el piso. Es un poco rocambolesco pero francamente, no compensa salvo por aquello de quedarte a gusto y tirar el dinero en abogados. (hoy voy a hacer amigos entre la profesión legal)

    b) Quieres quedarte. ¿Cómo pagas? Bueno, lo primero es conocer en que punto de la demanda está el proceso. Normalmente, una vez que la operación entra en mora ejecutiva, la cuenta de la titular queda suspendida y los ingresos para reducción de deuda los realiza en una cuenta de la unidad ejecutiva. Si está en ese proceso, habla con el banco y realiza ahí los ingresos y PON CLARAMENTE en los ingresos la coletilla PAGO ALQUILER … de esa manera consigues dos cosas:

    1) Si ella intenta el desahucio, no puede demostrar que no pagas, porque estas pagando en una cuenta que esta vinculada al banco que tiene la hipoteca. Ella te puede cambiar la cuenta … que haga lo que quiera, tu no le pagues a ella directamente porque …
    2) Si le pagas al banco, en el caso de que el banco venda el piso a un tercero y ese tercero lo compre como inversión, tendrás posibilidades de que te cambie el contrato y te deje como inquilino

    Pero, si el banco de adjudica el piso, estas fuera, les pagues a ellos o le pagues a ella, el banco no quiere inquilinos a futuro salvo que pactes un alquiler con opción de compra a corto plazo.

    Si el adjudicatario de la subasta es un particular o un inversor que compra para uso propio o reventa, estas fuera tarden mas o menos.

    Por lo tanto, ¿te compensa el sufrimiento por ese piso? Creo que deberías plantearte el cambio de vivienda. Y más hoy.

    Suerte. Siento ser tan crudo. Pero creo que al cliente que tiene problemas, debes ponerle ante un espejo de la cruda realidad para que pueda tomar medidas antes de que pueda ser tarde y el tiempo mande en él.

    Un abrazo y mucha suerte y felicidades por el Blog

    • westroom dice:

      Buenas tardes, Rubén. Gracias por tus puntualizaciones sobre este tema.

      Desde luego, es una situación complicada la de Yake, pero el desconocimiento de cuál es exactamente la situación de la vivienda en la que está ahora mismo me hace ser muy cauteloso.

      Evidentemente, si el piso está embargado, no compensa quedarse en medio del fuego cruzado, pero antes de tomar esa decisión hay que saberlo. No sería extraño que luego le reclamasen las cantidades que no pague sólo porque no se fía (con razón) de la propietaria. Informarse en el banco cuesta muy poco y le puede ahorrar problemas más tarde.

      También hay que considerar la situación de Yake. Mudarse no es nada sencillo, y menos con cargas familiares. Por lo tanto, es muy nornal que quiera quedarse como primera opción. Pero no sería mala idea que fuese echando un vistazo al mercado para tener un plan B por si las cosas se tuercen.

  17. Hola, pues verás, me dedico a la asesoría financiera y este problema lo veo todos los días en todos los estadios temporales.

    Por el perfil de esta mujer, yake va a tener problemas fijo. Esta mujer si es medianamente inteligente, tratará de vender sus pisos a alguien que le pague la hipoteca y le de algo más. Si es tonta, tratará de venderlo a precio de mercado y lo perderá todo.

    Pero para saber su situación, el banco tiene un problema legal si le dice a Yake que esta mujer es morosa pues ella podría proceder contra el banco al ser un dato “privado”.

    Es un dato “privado” si ella aun esta en situación de “precontencioso” y el banco no lanzó un embargo contra ella y todas sus propiedades, en cuyo caso, pasa a ser “publico” a través del Registro Mercantil, pero privado dentro del Banco.

    Por lo tanto, que pida nota simple, y si sale una incidencia judicial sobre el piso, eso es que ha empezado la caída libre, por lo tanto, Yake, ponte a buscar YA, ahora que tienes tiempo y puedes dirigir tu vida por decirlo de alguna manera, una vivienda en alquiler y ser tu quien decida en que momento cambiarte.

    Otra medida es pedir a tu propio banco, que te mire en privado si la “tita” tiene Asnef. El banco, aunque es un Asnef generalista, sabe decirte si la incidencia es financiera o no. Si tiene incidencia financiera de 2 o 3 mil euros, pero aun no esta en el Registro, el proceso esta en sus fases iniciales y tienes mas o menos año a año y medio hasta que se ejecute el piso.

    Si hay incidencia judicial, ya aparecerá en la nota simple y también el juzgado que embarga, por lo que puedes ir hasta allí y preguntar por que deberías hacer. Bien, como cada vez que preguntas a un leguleyo, en el 90% de los casos, saldrás peor de lo que has entrado, ojo, los hay muy muy buenos, pero la mayoría son cubrepapeles y lo siento por la manera en la que me expreso de este perfil de profesionales, pero no confio “nada” en ellos.

    Mi consejo:
    a) Estoy seguro que aun tienes mas de un año por delante, págale si quieres a ella pero mediante transferencia desde tu banco, un ingreso en cuenta pierde el “concepto” y solo queda en el papel, pero si haces transferencia queda perfectamente reflejado.
    b) Ponte ya, a buscar un nuevo piso para ser TU QUIEN DECIDAS CUANDO Y EN QUE MOMENTO te viene bien cambiarte.

    Cuanto más tiempo tardes en asumirlo peor, y menos tiempo te quedará para ser TU QUIEN DIRIJA tu vida y serán TERCEROS quienes te meterán presión.

    Un abrazo y de nuevo mucha suerte yake y felicidades por el blog de nuevo. Lo voy siguiendo desde sus inicios allá por … en fin, un gran tipo.

  18. Y disculpadme por ser tan directo si a alguien le ofende, le pido disculpas. Pero por el tipo de cliente que trabajo tengo que ser operativo y no …

    • westroom dice:

      No te disculpes, faltaría más. El razonamiento que has hecho es impecable y Yake tiene ahora muchos más argumentos para gobernar su vida, como bien dices.

      Todo lo que se pueda hacer para ayudar a quien lo necesita es poco, y estoy seguro de que tu exposición le va a ser de enorme ayuda.

      Gracias por el aporte.

    • yake dice:

      estoy enormemente agradecida a los dos,ruben t comento no se leíste mi comentario el banco apesar d que es confidencial me a dicho que ella no paga la hipoteca desde agosto del 2012,y a fechas d hoy no han tomado acciones en su contra lo cual sera cosa d 6 meses que suceda ,la dueña del piso se fue del país a ecuador y esta como desaparecida del mapa a dejado todo en el aire,cuando se fue ella dejo el piso echo polvo nosotros lo hemos pintado y limpiado y demás con el fin d al menos vivir los 5 años d contrato ademas d la comisión que le pague a la inmobiliaria por conseguirme el piso ,hoy fui a pedir una nota al registro d la propiedad y aun no aparece nada,otra cosa un hijo aparece como que tiene la mitad d la propiedad es decir son dos dueños y solo tengo contrato con ella ,claro que me iría corriendo del piso pero para eso tengo que comenzar a trabajar y hasta abril no comienzo,ni encuentro otro en estos momentos con estas condiciones,

    • yake dice:

      hola westroom,si en el banco que la verdad la persona que me atendió a sido excelente,me a dicho que mas o menos 6 meses o un año para comenzar a tomar acciones en contra d ella,pero d momento nada están a espera d que se comunique con ellos cosa que esta mujer no hará,mi pensamiento es que han tardado porque la oficina donde ella tenia la hipoteca a cerrado y yo creo que por eso han tardado,ahora yo me e leído la nueva leyes y si esta mujer vuelve a españa y demuestra que volvió para vivir en el piso yo estoy fuera solo que me tiene que avisar con dos meses d antelación,hoy me a llamado dándome gritos porque como le e ingresado el dinero en la cuenta del contrato y no la que ella quiere ,en el banco me han informado que para cambiar d cuenta ella me lo tiene que dar por escrito y firmado,bueno no se que mas explicarles para que sepan mi situación,cuestión que en esta situación me parece mentiras que ella sea la que se vaya d rositas como que nada paso y yo la afectada se me hace duro porque no le debo nada

  19. Hola Yake, no lei todos los post, entre al leer el último. Pero si le enfada que le pagues en esa cuenta … ¡PAGALE EN ESA CUENTAAA! y si te llama … dile que las lecciones de honradez que se las de a su madre y le cuelgas.

    Tienes margen de maniobra, busca tranquila trabajo y piso nuevo. Lo que has invertido en ese piso lo habrás perdido más tarde o más temprano.

    Mucha suerte.

  1. 07/02/2013

    […] varios de mis artículos hablé extensamente del procedimiento que se pone en marcha cuando una persona no puede pagar su hipoteca, así como las interioridades […]

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