Bancos e inmobiliarias (1ª parte). El caso de Inmobiliaria Colonial

Tras la caída del sector inmobiliario, muchos bancos se han encontrado con importantes pufos en forma de créditos al promotor, en no pocos casos de dudoso o imposible cobro. Pero, ¿por qué ha sucedido esto?

Sencillo: muchos de estos bancos contaban con una división inmobiliaria en su organigrama. Con este post, inicio una serie dedicada a algunas de estas empresas, que comenzaron siendo un rincón marginal en los balances de los bancos, luego pasaron a ser sus buques insignia en la época del boom y ahora son su gran pesadilla… y la nuestra. Verán por qué.

Empecemos por Colonial. El caso de esta empresa es paradigmático, puesto que su propia fundación está vinculada a un banco, concretamente al Banco Hispano Colonial, de quien toma el nombre en 1946. El objetivo: gestionar el patrimonio de suelo de esta entidad.

En los años 60, llevaron a cabo su primera gran operación urbanística con la construcción de más de 1.000 viviendas en la zona alta de Barcelona, conocido como Barcelona-2. En 1991, se integró en La Caixa por 10.500 millones de pesetas (unos 63 millones de euros), y en 1999 salió a bolsa.

A partir de aquí, y amparados en el ascenso del sector, en 2004 Colonial adquiere SFL, una de las sociedades de referencia en el alquiler de oficinas en los alrededores de París, y en 2007 se fusiona con el Grupo Inmocaral y absorbe Riofisa, operaciones ambas que convierten a la compañía en una de las más importantes del sector.

Todo cambia en 2008, con el advenimiento de la tormenta. Apenas comenzado el año, Colonial empieza a desprenderse de diversos activos y se reconoce una deuda financiera de 962 millones de euros.

Ahí es nada…

Ese mismo año, en abril, se sucede una catarata de movimientos entre los principales acreedores de la compañía, en su mayor parte bancos con créditos concedidos a Colonial. En paralelo, la propia compañía se ve obligada a rectificar las cuentas del ejercicio anterior.

En concreto, los resultados consolidados se ven reducidos en 11,3 millones de euros, y la caída de valor de la compañía convierte una parte de un préstamo sindicado en exigible a corto plazo. Dicho de otra manera: los acreedores exigen el pago de 1.550 millones de euros.

También se reclasifican 570 millones de euros, que pasan de ser inversiones inmobiliarias a activos no corrientes clasificados como mantenidos para la venta, o 16 millones de euros que antes eran pasivos no corrientes a pasivos corrientes. Lo que un experto califica como contabilidad creativa.

Lo que cualquier otra persona entendería como mangoneo.

Porque el mismo informe del que he extraído esos datos afirma que el resultado contable del ejercicio no queda alterado. Lo cual quiere decir, básicamente, que da igual si al enfermo se le administra paracetamol o ibuprofeno, porque se va a morir igualmente.

La lista final de propietarios de Colonial es altamente representativa de lo que ha sucedido con esta compañía: Royal Bank of Sco-tland, Commerzbank, Crédit Agricole, Coral Partners, La Caixa, Goldman Sachs y Banco Popular son los mayoritarios. Pero también se encuentran en esta lista algunos ilustres caídos en desgracia, como Caixa Galicia, Bancaza o Caixa Nova, arrastrados a la intervención por inversiones como ésta.

Por esa misma época, Luis Portillo, uno de los principales accionistas de Colonial, se desprende de sus acciones de la compañía, que pasan a manos de los acreedores. En septiembre, se alcanza un acuerdo para refinanciar la deuda, que por aquel entonces alcanza los 7.000 millones de euros. La mayor parte de esa deuda, unos 6.500 millones de euros, se refinancia a 5 años; también se acuerda comenzar una desinversión en SFL y una emisión de obligaciones convertibles en acciones.

Posteriormente, la compañía se desprenderá de sus acciones de FCC, y durante 2009 proseguirá su particular dieta. Esa dieta contempla una nueva reestructuración de la deuda. Se acuerda dividirla en tres grandes grupos: un 35% para deuda con-vertible en acciones, un 45% para deuda vinculada a gestión patrimonial y el 20% restante para deuda vinculada a promoción inmobiliaria.

En 2010, prosiguen las refinanciaciones, síntoma inequívoco de que los problemas son mucho mayores de lo que pareció al principio (¿por qué si no habría que hablar tan a menudo con los bancos?). Hasta tal punto, que lo que se ofrece como garantía en esta ocasión son las propias acciones de la compañía o de alguna de sus filiales, proceso que se conoce como pignoración.

También comienzan las peticiones de responsabilidad contra los anteriores gestores. En 2011, el consejo de administración acuerda disminuir el valor de las acciones hasta la irrisoria cifra de 0,0557 euros, aunque también prevé agru-parlas en una proporción de cien antiguas por una nueva.

A principios de 2012, Riofisa, la filial adquirida por Colonial, logra refinanciar su deuda, que ha crecido 14 millones de euros en el último año. Una prueba palpable e inquietante de que el agujero negro que se ha creado con la burbuja inmobiliaria es de difícil solución, por no decir imposible.

Duele especialmente el papel que ha jugado La Caixa en toda esta historia; cuando vendió su participación de casi el 40% a Inmocaral por 3.761 millones de euros, pareció que se estaba haciendo el negocio del siglo, y así se anunció a bombo y platillo. Tan sólo seis años después, esa venta se ha vuelto en contra de la entidad catalana, convertida en uno de los principales acreedores.

Otro de sus acreedores, Goldman Sachs, ha decidido recientemente vender su parte de la deuda total asumiendo una pérdida en el proceso de un 37% sobre un total de aproximadamente 1.000 millones de euros. Si hacen esto, es que no tienen demasiada confianza en recuperar su dinero…

Este es sólo un caso. En el próximo post, examinaremos otra suculenta historia…

 

SIMÓN CASAS

Fundador del sitio web Kenaria, donde comparte su experiencia como escritor y ayuda a otras personas a dar forma a sus historias. Su último libro, co-escrito con el coach financiero Israel Pardo, se titula “Gana el juego del dinero”.

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5 Responses

  1. margarita dice:

    Es indudable que el trasfondo de las operaciones de Colonial fueron financieras, no obstante recuerdo que en su momento me sorprendió el trasvase de activos inmobiliarios, aunque no apunté exactamente los datos, pero me quedé, con la idea de que se había vaciado la compañía de los activos buenos, y se habían quedado sólo con lo peor.
    Hubo cambios de cromos entre la Caixa y Colonial, que estoy segura están en las emerotecas. Incluso el personal fué cambiando de una a otra, pero estos no contarán nada, habrá que esperar a que se jubilen.
    No obstante ya va siendo hora de que no se llamen Promotoras Inmobiliarias las empresas que solo se dedican a comprar y vender activos; creo que lo correcto sería que se llamaran Promotoras las que crean activos, y con ello un valor añadido. Lo demás son vendedores-compradores.

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