Consejos prácticos para comprar una vivienda

Quizá no sea este el mejor momento para comprar; la mayoría de familias españolas están pasando por serios apuros económicos como para pensar siquiera en esa posibilidad. Pero existen todavía personas con los suficientes recursos (o el suficiente coraje) como para lanzarse precisamente ahora. ¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda en 2012?

¿Piensa adquirirla para destinarla a alquiler?

Si es así, le invito a que la examine en detalle y piense si se trasladaría a vivir en ella mañana mismo. La pregunta no es banal; piense que, cuando el potencial inquilino vea su anuncio, será lo primero que valore. Un contrato de cinco años no es algo que se pueda resolver a la ligera y por lo tanto, si no está convencido, no firmará. Le recomiendo, por tanto, que mire esas paredes con un poco de cariño; si sólo las ve como una entrada de dinero, lo más probable es que haga un mal negocio.

 ¿Está bien distribuida?

Para una persona que no sepa cómo se proyecta una vivienda, puede ser difícil responder a esta pregunta, pero le aseguro que en realidad es muy fácil. Le daré algunas pautas que le ayudarán.

  • El pasillo ha de ser corto, no más allá de tres metros. A partir de ahí, se pierde espacio y es poco agradable.
  • Las estancias han de ser rectangulares y cumplir la regla de las cuatro paredes (es decir, que si las cuenta, sean realmente cuatro y no haya esquinas raras ni formas tortuosas).
  • La sala ha de ser amplia y con luz natural, y es conveniente que no dé directamente a la puerta de entrada, por aquello de la privacidad, aunque esto puede solucionarse con un mueble.
  • La habitación de matrimonio ha de poder contener una cama doble de 1,50 m de ancho, mesillas de noche a lado y lado y un armario PAX de Ikea, y permitir el paso normal de una persona (sin ladearse).
  • El resto de habitaciones han de tener superficie suficiente para, al menos, contener una cama de 90 cm de ancho, un armario de dos puertas y una mesa de escritorio, y permitir el caminar de un adulto sin ladearse.
  • Ninguna de las habitaciones ha de dar la ventana a la galería de la cocina (esto, en viviendas antiguas, es demasiado pedir, pero se agradece ver algo más que la lavadora si miras afuera).
  • La cocina ha de permitir que dos personas caminen por ella sin tener que ponerse de puntillas cuando se cruzan, y ha de permitir muebles suficientes como para contener todo lo que necesita una familia de cuatro personas.
  • Cuando se asome por una ventana o un balcón, el que sea, debe tener suficiente distancia con los vecinos como para que necesite picar a su puerta para pedirles algo de sal. Para los amantes de las cifras, menos de tres metros es mal negocio; para la sala, al menos el doble.

No se preocupe si le he abrumado; la mayoría de estos parámetros son intuitivos, y en una visita se ven en seguida.

 ¿Está en una buena zona?

Esta pregunta suele levantar ampollas porque, como es natural, la gente que vive en un determinado lugar lo considera el mejor del mundo y no lo cambiaría por ningún otro ni así le fuese en ello la salud. Pero nada es blanco o negro; en realidad, una zona es buena o mala en función de muchos otros factores. Le indico algunos:

  • Hay que mirar, por ejemplo, si está lo bastante cerca de nuestro lugar de trabajo habitual; lo ideal es que no necesitemos más de media hora en el desplazamiento en vehículo particular o en transporte público.
  • Hay que considerar los servicios que tenga el barrio. Una casita en una urbanización está muy bien para los amantes de la tranquilidad y es más barata que un piso en la ciudad, pero si tenemos que invertir un cuarto de hora de coche para ir a buscar una barra de pan y otro en volver, mal vamos. Lo ideal es que, para hacer la compra habitual, no tengamos que caminar más de diez minutos en cualquier dirección. Si hablamos de ciudad, lo ideal es no tener que caminar más de tres manzanas.
  • Preguntemos por los equipamientos públicos: centros médicos, escuelas, bibliotecas, mercados… En el barrio en que me crié, existían hasta cuatro colegios, y hasta que llegué a la universidad pude ir andando. Eso ahora está ampliamente denostado, pero sigo creyendo que no tiene precio.

Fíjese que en ningún momento le he hablado del precio que le pidan por ese pisito tan fantástico o por esa casa tan deslumbrante. El factor dinero es tan absolutamente subjetivo que cualquier indicación que le haga quedará obsoleta diez minutos después de haberla escrito. Y piense que pueden haber pasado entre seis meses y un año desde que estas líneas fueron escritas hasta que usted las lea, por lo que mi opinión no valdrá un pimiento.

Una vez tengamos claro qué queremos y cuánto nos podemos gastar, lo primero que cabe hacer es examinar con lupa todo lo que nos ponen delante de los ojos. Si no cuadra con nuestras expectativas, ya se lo anticipo, cualquier precio que le pidan es caro. Y si los astros se alinean y realmente se enamora usted a primera vista, aquí viene la respuesta que a usted le interesa: haga una oferta.

Sí, no tenga miedo de regatear. Durante los años anteriores, los precios han subido de una manera que todo el sector considera excesiva. Y ahora el propio mercado está poniendo en su sitio los números. A principios de 2012, los precios han vuelto a los niveles de 2004, y quizá es posible que bajen aún más, pero hay algunas salvedades que quiero comentarle y que quizá le sean útiles a la hora de negociar:

  • Si lo que compra es una obra nueva o seminueva, procure averiguar en qué año finalizó la obra. En la página web del Catastro es posible, introduciendo la dirección postal, conseguir esta información y otras muchas, como los metros cuadrados.

¿Por qué le digo todo esto? Porque el margen de maniobra para negociar el precio dependerá de ello. Si la vivienda que usted pretende está construida entre los años 2005 y 2009, olvídese de las rebajas. Es la época en que los precios estaban más caros, y en casi todos los casos tratará usted con personas que han suscrito unas hipotecas escalofriantes y que perderán dinero hagan lo que hagan. Además, si estas personas se deciden a vender, es en muchas ocasiones por fuerza mayor, por lo que estarán a la defensiva.

Esta advertencia es también válida para viviendas de segunda mano que se compraron en esos años. Esto no lo sabrá usted a no ser que pregunte, pero puede intuir algo si el precio que pide el vendedor está por encima de la media, y eso es fácil de ver.

  • La obra nueva que se está construyendo en la actualidad tendrá mejor salida; en su mayor parte, se trata de promociones en las que el suelo se ha comprado a precios más razonables que en años anteriores, por lo que el promotor puede vender más barato. ¿Existe margen de mejora? En muchos casos sí, pero no espere encontrar milagros. Una rebaja de entre cinco y diez mil euros es posible en más casos de los que imaginamos.
  • Las viviendas de más de diez años son una buena oportunidad. Sus propietarios compraron en una época no demasiado buena, pero hablamos de un producto que, salvo excepciones poco honrosas, se conservará bien y nos evitará un gasto extra en obras. Si el paro no se ha cebado con ellos, no tendrán una exigencia perentoria de capital y, si bien esto puede ser un inconveniente durante la negociación, no es imposible que se avengan a ello.
  • La vivienda de segunda mano de más de veinte años tiene una gran ventaja y un gran inconveniente. La ventaja es que, con bastante suerte, no estará hipotecada; si a eso le unimos que el precio de compra será bastante menor que el de venta, permite pensar que el propietario admita una negociación a la baja. El inconveniente será, por supuesto, la edad del inmueble. Salvo una reforma reciente, es más que probable que nos tengamos que rascar el bolsillo nosotros.

 

SIMÓN CASAS

Fundador del sitio web Kenaria, donde comparte su experiencia como escritor y ayuda a otras personas a dar forma a sus historias. Su último libro, co-escrito con el coach financiero Israel Pardo, se titula “Gana el juego del dinero”.

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1 Response

  1. Shriram Tank dice:

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