Dación en pago (1ª parte): por qué el banco no quiere mi piso

Hola a tod@s. En mi post anterior terminé de hablar sobre lo que sucede cuando un piso impagado entra en subasta. Y la pregunta que se suele plantear en estos casos es ¿por qué llegar a estos extremos? ¿Es que no existe otra manera?

Bueno, existe una, la dación en pago. Como muchos otros adelantos, es un sistema procedente de los Estados Unidos. Simplificando mucho, se puede decir que, de esta manera, el hipotecado puede saldar su deuda simplemente entregándole las llaves del piso al banco, y volver a empezar desde cero.

¿Así de fácil? No tanto. La realidad, como siempre, es algo más compleja:

  • En España, la hipoteca se suscribe según el principio de garantía personal, mientras que en EE.UU. el contrato se limita a la vivienda que se hipoteca.
  • El artículo 140 de la Ley Hipotecaria española permite saldar la deuda entregando la vivienda, pero sólo si antes se ha pactado en la escritura de constitución del crédito hipotecario. Como no suele ser el caso, el artículo 1.911 del Código Civil prescribe que el deudor responde de las obligaciones contraídas con sus bienes presentes y futuros, a lo que ya hace referencia el artículo 105 de la Ley Hipotecaria. Sed lex, dura lex.
  • En EE.UU., las hipotecas se suelen contratar a interés fijo, mientras que en España se desecha esta opción porque suele ser más cara que a interés variable, aunque todos sabemos cuál es la consecuencia de tener un tipo como el Euribor subiendo y bajando.
  • Se habla del país americano como el paraíso de la entrega de llaves, pero esto sólo es posible en trece de sus Estados. En los otros treinta y ocho, la situación es la misma que aquí.
  • Aparte de esto, aun en el caso de que se permita entregar las llaves de la vivienda, si existen préstamos asociados (algo más común en España de lo que pensamos), éstos no siguen el mismo patrón. Y otro pero más: la dación en pago no exime al deudor de los impuestos que se deriven. Mala suerte.

Una hipoteca que acepte esta fórmula será inevitablemente más cara, porque se admite de manera implícita que existe un alto riesgo de impago. Ante esta circunstancia, la entidad bancaria se cubrirá lógicamente las espaldas. De hecho, existen algunos bancos (caso de Bankinter) que han lanzado productos que admiten expresamente esta fórmula, pero el éxito que han tenido es muy relativo, quizá por las condiciones: Euribor + 2,75%.

No es oro todo lo que reluce

Si la posibilidad de la dación en pago se estableciese con carácter retroactivo por ley, esto provocaría pérdidas millonarias en unos bancos ya bastante maltrechos por la situación actual. Estaríamos hablando de unos valores que podrían oscilar entre los 10.000 y los 15.000 millones de euros, y aunque hay quien opina que esta cifra es perfectamente asumible por los bancos y cajas de este país, muchos otros discrepan y creen que aplicar esta medida con carácter general y retroactivo podría hacer quebrar el sistema financiero español.

Una de las posibles consecuencias que podría tener esta fórmula es que los bancos, en lugar de conceder hipotecas por el 80% del valor de tasación como hasta ahora lo hagan por un máximo de un 50% a devolver en un plazo de no más de 20 años y a unos intereses de un 7% a interés variable y 9% a interés fijo. En determinados casos, la cuota podría doblarse con respecto a los valores actuales.

Este tema da lógicamente para mucho más de lo aquí expuesto. De hecho, los últimos posts forman parte del trabajo de campo que llevo varios meses realizando sobre el sector y que se plasmará en un libro sobre la crisis inmobiliaria y sus consecuencias que confío vea la luz pronto. Os mantendré informados, pero el siguiente paso será completar el tema de la dación en pago.
Próximamente en este salón.

 

SIMÓN CASAS

Fundador del sitio web Kenaria, donde comparte su experiencia como escritor y ayuda a otras personas a dar forma a sus historias. Su último libro, co-escrito con el coach financiero Israel Pardo, se titula “Gana el juego del dinero”.

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4 Responses

  1. Raúl dice:

    Interesante Simón gracias por tu tiempo y dedicación un saludo

  2. Simó, supongo que cuando te refieres a la dación en pago, lo haces sólo en lo concerniente al crédito a particulares y no al crédito al promotor.
    10-15 mil millones para la banca española es “verdurita” y a mi me parece una cifra escasa.
    La exposición al inmobiliario de la banca española estaba entre 300-400 mil millones, de los cuales 135mil eran de suelo.
    Mira la provisiones que tienen que hacer con la nueva reforma financiera y saca la cuenta.
    La dación en pago es el último recurso para el banco, el que menos le interesa. La nueva reforma a pesar de cargar las provisiones, parece que no ha conseguido variar el orden de preferencia de los bancos.

    • westroom dice:

      Efectivamente, José Javier. El post versa sobre la dación en pago para los particulares; el caso de los promotores es bastante más sangrante, y la verdadera ‘piedra en el zapato’ de los bancos. Pero se cumple aquel dicho según el cual ‘si tienes una deuda de mil euros con el banco, tienes un problema, pero si la deuda es de mil millones, el problema es del banco’. Tal vez por eso se hace la vista gorda con los promotores, aunque la deuda sea quince, veinte y hasta treinta veces la del conjunto de particulares; una deuda equivalente al 30% del PIB español es para echarse a temblar.
      Un comentario fraterno: me ha hecho gracia que hables de ‘verdurita’ acerca de los 10-15 mil millones que citaba en el post; lo cierto es que hablamos de miles de millones de euros como si realmente fuesen calderilla. Y estoy contigo en que quizá sea una cifra escasa, pero las fuentes que he manejado son tan dispares que he tomado esta como promedio.
      Sobre el tema de las provisiones, los bancos se agarran a sus tasaciones hinchadas como a clavos ardiendo. Según reza la ley, han de provisionar un porcentaje bastante elevado de la diferencia de valor entre el momento de la tasación y el actual, creo que era un 30% (corregidme si estoy equivocado). Es decir, que si una vivienda estaba tasada en 200.000 euros y hoy vale 150.000, el banco tendría que provisionar un 30% de 50.000 euros, es decir, 15.000 euros. Si empezamos a multiplicar por el número de pisos que tengan en stock, es para echarse a temblar. Y claro, en este caso, el banco no querrá ‘bajar del burro’ y declarar el valor real, porque entonces tendrá que distraer dinero de su ‘core capital’ para futuras pérdidas, en lugar de a créditos que le den beneficios. Eso, aparte de que ser buenos les llevaría a perder prestigio y a declarar menos beneficios, si no directamente pérdidas en los balances.
      En fin, que queramos o no aún queda recorrido a esta crisis.

  1. 07/02/2013

    […] procedimiento que se pone en marcha cuando una persona no puede pagar su hipoteca, así como las interioridades del proceso, las pegas que suelen poner los bancos para aceptar una dación en pago y las maneras […]

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