El escándalo de las tasaciones de pisos

En anteriores posts, he hablado acerca de los problemas que pueden acaecer cuando no se paga la hipoteca, y la pérdida de valor de muchas de estas viviendas que se compraron en el punto álgido de la burbuja.

Ahora bien, ¿es normal lo que ha sucedido con los precios de los pisos? ¿Por qué subieron tanto en años anteriores?

Retrocedamos un poco: cuando usted se decide a comprar ese pisito tan cuco en el centro después de hacer mil y un números y se lanza a la piscina rogándole a todos los santos no tener una mala gripe en los próximos diez años, va al banco a pedirle el dinero necesario. Ellos, como es de suponer, van a comprobar que el precio de venta es el justo. ¿Y cómo lo harán? Contratando a un tasador.

Supongo que recuerda usted lo que le dijeron en una de tantas reuniones: que el banco no puede poner más de un 80% de lo que vale esa vivienda. Y que el 20% restante, como mínimo, ha de correr por cuenta suya. Una vez, hace muchos años, escuché una frase similar de boca de uno de ellos. Las palabras textuales fueron: no creerás que el banco va a correr con todo el riesgo. Eso era así cuando el Banco de España mandaba en casa y hablaba en pesetas. También decía que el esfuerzo de la hipoteca no debía representar más de una tercera parte de nuestro sueldo…

Como iba diciendo, el banco comprueba, mediante un estudio realizado por un tasador, el precio de venta. Y luego, si cree que es justo, le prestará a usted el 80% de lo que marca esa tasación. Y aquí viene la grieta en la ley: el banco no comete ninguna irregularidad, por lo que puede darle ese dinero con la conciencia bien tranquila. Y, en la época de la burbuja, ese 80% daba para mucho. Daba, por ejemplo, para que en algunos casos el comprador no tuviese que poner un solo euro de saque. Si le venden la vivienda por 100.000 euros y el tasador dice que vale 125.000, tome la calculadora y comprobará que el ochenta por ciento del precio que dice el tasador es el que le piden.

Pero existen casos más curiosos; casos en los que, además de cubrir los gastos de la compra, el comprador podía, bien sufragar parte de los gastos notariales, bien los impuestos, bien obtener un dinero extra para hacer reformas en esa vivienda.

Fantástico, ¿verdad? Pues esto se ha estado haciendo durante varios años en todas las ciudades de España y con todas las entidades bancarias. Algunas más que otras, de acuerdo, pero todas.

¿Por qué ha sucedido esto? ¿Por qué bancos y sociedades de tasación han ido tan de la mano en este asunto? La respuesta es sorprendente: de las 55 sociedades tasadoras homologadas actualmente en España, 11 de ellas están participadas por bancos y cajas, y 8 de ellas son directamente propiedad de algún banco o caja. Estas cifras son de noviembre de 2011, pero en épocas recientes el número de tasadoras en manos de bancos y cajas llegó a ser de un 44% del total. El descenso en estos últimos meses ha venido de manos de un Banco de España presionado por diversas asociaciones de consumidores.

Para que nos hagamos una idea de lo que esto supone: Tinsa, una de las principales sociedades tasadoras de España, era hasta hace poco propiedad dela CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro) y algunas cajas como Caixa Nova, Bancaja, Caja Granada y CCM, todas intervenidas o con serios problemas derivados del empacho inmobiliario. Ahora forma parte de un grupo de capital riesgo a cambio, eso sí, de unos 100 millones de euros.

Tasamadrid, la sexta compañía del sector en facturación a finales de 2010, era propiedad de Caja Madrid, actualmente Bankia. Entre estas dos sociedades controlaban un tercio del sector en todo el país; actualmente, Tasamadrid forma parte de Tinsa desde principios de 2012 por una cifra que podría rondar los 20 millones de euros.

Pero aquí no acaba la vinculación entre empresas, porque una cláusula impuesta por el grupo de capital riesgo que se las ha quedado obliga a sus anteriores dueños a garantizar al menos el 50% de las operaciones de valoración de activos y el 80% de las tasaciones hipotecarias efectuadas en la red de oficinas de Bankia durante los próximos 15 años.

No son las únicas sociedades con amistades de este tipo; de hecho, es sorprendente ver la cantidad y renombre de sociedades de este tipo que están más o menos controladas por entidades bancarias. ¿Quieren ver algunos ejemplos? Aquí los tienen:

  • Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias (CaixaBank)
  • Tasaciones Andaluzas (Unicaja)
  • Tasaciones de Bienes Mediterráneo (CAM)
  • Tasaciones y Valoraciones de Galicia (NovaCaixaGalicia, Caja Madrid)
  • Sivasa (Santander)
  • Tasaciones Hipotecarias (BNP Real Estate)

Eso no es todo. En el registro de sociedades de tasación del Banco de España, figuran dos ligadas íntimamente a sociedades inmobiliarias; se tratan, en concreto, de Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones y CBRE Valuation Advisory, vinculadas, recpectivamente, a Aguirre Newman y CB Richard Ellis, dos conocidas empresas del sector inmobiliario en su vertiente de alto standing.

En este contexto, no sorprenderá a muchos saber que la principal asociación de sociedades tasadoras, que aglutina a 36 de estas empresas, haya sido sancionada por la ComisiónNacionalde la Competenciaporque tiene sospechas de pactos para fijar precios y condiciones de servicio.

En este escenario, quizá ya sea menos sorprendente que los precios de las viviendas se disparasen en poco tiempo y creasen una burbuja que a día de hoy aún no se ha deshinchado por completo.

 

SIMÓN CASAS

Fundador del sitio web Kenaria, donde comparte su experiencia como escritor y ayuda a otras personas a dar forma a sus historias. Su último libro, co-escrito con el coach financiero Israel Pardo, se titula “Gana el juego del dinero”.

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9 Responses

  1. Agustin dice:

    Este es un tema más en el que se demuestra como juegan con nuestra ignorancia…
    Gracias por aportar algo de luz…

    Un saludo

  2. Nani dice:

    Mucha gente se siente estafada y alega que el banco (y los tasadores) jugaban con su ignorancia…
    Pero la falta de sentido común no tiene excusa!
    Si te prestaban 200.000 €, porqué no contratabas por 100 o 500 € un asesor externo que te pudiera informar?
    Cuando comprabas un piso, y luego otro con hipoteca puente, pensando en los beneficios que obtendrías de un dinero que no tenías, tu sentido común no te alertaba de que algo no funcionaba??

    No, claro… es mejor echarle la culpa al banco porqué te engañó, porque ellos me decían que blablabla…

    Que los bancos son los principales culpables, estoy de acuerdo… pero no los únicos. Aquí nos hemos dejado llevar todos… perdón… se dejaron llevar todos por una fiebre de la burbuja, donde muchos pensaban que cada día que pasaba y subía el precio de su vivienda les hacía un poco más ricos y les llevaba a vivir como tales…

    Malditos bancos que no nos advirtieron de nuestro error porque les beneficiaba!!
    Por qué no pensaron por nosotros?
    Por qué no nos decían que nuestra confusión les hacía ganar más dinero?? Era su obligación advertirnos que podía pasar!!

    • J.C. dice:

      Desde el Legislativo se deberian regular estos abusos, pero el poder politico no entra a un enfrentamiento con la banca, le va en ello la financiación del partido en las proximas elecciones

  3. Agustin dice:

    Hablas de contratar un asesor externo, reconozco que es de más coherente…

    El problema es: quien me dice a mí que ese asesor es un buen asesor??? también puede ser un buen asesor el mismo banco, no?
    Al fin y al cabo, tienen un acceso directo a todos tus datos fiscales..

    Si el banco me dice que si, y el asesor me dice que no, (cada uno con sus mil argumentos a favor suyo y en contra del otro) seguirá siendo responsabilidad mía dejarme influir por uno de ellos.

    De mi propia experiencia he deducido, que la ignorancia es peligrosa y si, me reafirmo lo dicho anteriormente, han jugado con ella.

    No culpo a los bancos, ni a las tasadoras, ni a los mismos políticos, del lío en el que estamos todos, pero tampoco hago culpable al ciudadano de a pie que se conforma con ser un buen profesional en su área.

    Si contrato un arquitecto espero que vele por mi obra, si contrato un mecánico, espero que vele por mi coche, si contrato un banco espero que vele por mi dinero…. eso también resulta coherente, no?… pues no.
    Resulta que un arquitecto, un mecánico, un fontanero, etc… además ha de sacarse un master en finanzas.
    Es como si al banquero de turno le fuera imprescindible saber de botánica para mantener el jardín de su casa, o de pilotaje de aviones para irse de vacaciones o de todos los entresijos informáticos para mantener la red de la empresa….A que es impensable?… Echando mano del refranero popular: Zapatero a tus zapatos.

    Con cosas como la expuesta en el post, se está viendo muy claro que ese tipo de negocio, no vela por sus clientes, solo por sus intereses y por sus accionistas.

    Es cierto que no han hecho nada ilegal, pero desde luego, han permitido, tolerado e incentivado una conducta nada ética hacia sus clientes.

    Como profesional liberal, siempre pienso en mi cliente ante todo, y lo que no beneficie le a el, no me beneficia a mí.

  4. isidre dice:

    Desde 2004 realizo tasaciones para Tasaciones Hipotecarias. Ni una sola vez he recibido presiones de la tasadora para subir la valoración de una vivienda, nave o local. Jamás. Sí las he recibido (en contadísimas ocasiones) por parte de la oficina bancaria que encargaba la tasación y en estos casos la tasadora siempre ha respaldado mi criterio. También es cierto que a veces llegan a mis manos tasaciones de otras sociedades de tasación con valores increibles, pero me parece que esto sucede en todos los colectivos: hay buenos y malos profesionales tasando, practicando la medicina o sirviendo gin-tónics.

    • Westroom dice:

      Gracias por tu comentario, Isidre. Evidentemente, hay buenos profesionales en todas partes, pero tú mismo reconoces que han llegado tasaciones a tus manos con valores que no te cuadran, igual que yo reconozco que he visto proyectos de arquitectura espléndidos y otros que parecen salidos de una noche de ácido.
      Lo que he querido hacer con este post es poner el foco en una situación que, por desidia de algunos e interés de algunos otros, se ha descontrolado y ha perjudicado a mucha gente. Existen excelentes profesionales tasando, como en todas las áreas, pero el boom inmobiliario ha traído muchos excesos, en la mayor parte de casos cometidos desde las alturas, y creo que es bueno que se diga, aceptando, desde luego, la calidad de muchísimos profesionales que han hecho su trabajo dignamente.

    • Toni dice:

      Me van a tazar la casa y mi vecino se la tazaron ayer a 86000 ,puede el tazador subir mas la tasacion?me urge,gracias saludos

  1. 25/09/2012

    […] milagro español. He hablado, por ejemplo, sobre la relación entre bancos e inmobiliarias, las tasaciones hechas desde entidades presuntamente independientes o las consecuencias de no poder pagar las […]

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