Resumen del 2010

Se acaba 2010. El año en que, según todos los vaticinios, el mundo entero iba a salir de la crisis. No será un arquitecto quien dé lecciones a los economistas, pero estamos preparándole la casa al año nuevo y las previsiones se han quedado en papel mojado. No ha habido (ni se prevé que haya) salida a la crisis. El motivo es muy simple: la locura colectiva de la primera mitad de la década ha sido peor de lo que todos creíamos. Haciendo un símil muy grosero, podríamos decir que nos ha pasado como a esa familia que destina un dinero fijo cada mes a rellenar la despensa, y que hace la compra el primer día del mes con el compromiso de no gastarse un céntimo de más hasta el mes siguiente. Ante esta perspectiva, la familia puede comportarse de dos maneras: una, controlando el uso que se hace de la despensa y cogiendo lo justo cada vez. Otra, comiendo sin medida cada vez que uno tiene hambre.
Algo parecido puede aplicarse a la gestión del suelo disponible en este país para edificar, y es ahora cuando las consecuencias se están empezando a ver porque, en vez de consumir poco a poco lo que había en la despensa y gestionar un crecimiento urbano sostenido y racional, se dejó la caja abierta para que todo el mundo cogiese de ella cuanto le viniese en gana.
¿Cuál ha sido el resultado de todo este desajuste? Por una parte, un crecimiento desmesurado que ha generado ciudades enteras de aspecto fantasmal, en las que apenas vive nadie y que tardarán al menos una década en consolidarse como tejido urbano, suponiendo que lleguen a ocuparse en su totalidad, ya que, en caso contrario, el plazo puede alargarse indefinidamente. Por otra, la falta de control de las Administraciones, deslumbradas por la entrada de dinero fácil procedente de las obras, que ha permitido que este suelo saliese al mercado sin un mínimo control de oferta y demanda, y lo que es peor, sin que el precio que se ha pagado por él estuviese mínimamente justificado. El resultado de esta suma de factores ha hecho que el suelo que, en otras circunstancias, podría haberse ocupado en un plazo de treinta años, lo haya sido en apenas cinco, con lo que ya no hay dónde construir, ni bien ni mal. Pero es que, además, la falta de control en los precios hace que, a día de hoy, determinadas promociones privadas estén lastradas de una manera casi letal por unos costes que hacen inviable la construcción.

El coste de construir
Lo explicaré de otra manera: el precio del suelo forma parte del coste de levantar un edificio de viviendas. Si podemos edificar 1.ooo m2 y el terreno cuesta 1.000.000 de €, la repercusión de ese coste supone 1.000 € por cada m2 de vivienda que construyamos. Para una vivienda de 100 m2, ese coste se traducirá en 100.000 € antes de construir absolutamente nada. En cuanto al coste de construcción propiamente dicho, los datos que se manejan actualmente oscilan en torno a los 1.500 € por m2 de construcción. La misma vivienda de antes costará de construir 150.000 €. Si sumamos ambos valores, obtendremos un coste total de 250.000 €. Este precio (al que, como es lógico, el promotor le añadirá un porcentaje que será su beneficio) es única y exclusivamente válido en las condiciones que he descrito. ¿Qué pasaría si el precio del terreno fuese de 2 millones de euros? Pues que el coste de salida de la vivienda sería de 350.000 €. Es fácil de entender pues que la burbuja se haya creado de la manera en que lo ha hecho, puesto que los propietarios de fincas edificables siempre han considerado que ‘su’ parcela es mejor que la que se vendió ayer, o la semana pasada, o el año pasado, y así uno puede encontrarse con que la vivienda original puede valer, de salida, 450.000 €, sólo porque el propietario original dice que el terreno vale 3 millones y alguien los ha pagado. Evidentemente, el que cobra ese dinero se retira a vivir de rentas, satisfecho por haber hecho el negocio de su vida, pero el que ha comprado tiene un suelo de venta que no puede romper sin entrar en pérdidas, y así comienza todo.

¿Quién tiene la culpa
Pero no debe olvidarse que, de esta crisis, todos somos responsables. Es fácil echar la culpa a los bancos de todo, y es muy cierto que son culpables, porque la presión para ganar dinero y clientes a los que tener atados durante décadas ha hecho que rebajen el listón de exigencias del Banco de España y concediesen créditos hipotecarios contra la presentación de nóminas claramente insuficientes para hacer frente a los pagos, amén de dedicar una parte importante de su esfuerzo a financiar promociones que, en algunos casos, eran de dudosa viabilidad. Siendo cierto eso, no lo es menos que un banco no da dinero a quien no se lo pide, y algunas personas han pecado de irresponsabilidad al endeudarse en exceso por el afán de tener una vivienda con la que deslumbrar a las amistades o con la que especular, olvidando que la vivienda no es la Bolsa. Pero es que existen, al menos, otros dos (grandes) culpables: de una banda, las Administraciones, que no han sabido (o querido) gestionar el suelo de sus términos municipales para que todo el mundo pudiese tener acceso a la vivienda y el stock disponible no excediese de un número inasumible, que se han cebado en unas obras que daban dinero inmediato y les han permitido un tren de vida que ahora no se sostiene y les impide, incluso, pagar las nóminas como ya se cuenta de algún que otro consistorio. Y tampoco hay que olvidarse de los promotores, que han pagado verdaderas fortunas por terrenos que, en muchos casos, no lo valen, y que ahora suponen una losa brutal en los balances porque no existe demanda que quiera pagar los precios que la lógica de recuperación de la inversión exige.
Mientras tanto, y ésta es la parte más triste de la historia, las ejecuciones hipotecarias suben como la espuma y cientos de familias despiertan a golpes del sueño de vivir a crédito, algo que siempre significa vivir por encima de lo que uno puede asumir, por más que la publicidad intente hacernos creer lo contrario. El crédito nos hizo pensar que éramos más ricos de lo que en realidad somos.

 

SIMÓN CASAS

Fundador del sitio web Kenaria, donde comparte su experiencia como escritor y ayuda a otras personas a dar forma a sus historias. Su último libro, co-escrito con el coach financiero Israel Pardo, se titula “Gana el juego del dinero”.

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